부제 : 경제학자도 모르는 부동산의 비밀
한국인의 중대사는 이미 이전 20년 동안 그리고 앞으로 20년 정도는 부동산의 문제가 가장 따끈한 주제가 될 듯 하다.
끝없이 부풀려질 것 같은 한국의 부동산 폭탄은 2008년 미국 서브프라임에서 터져서 폭탄 도미노가 이미 5년째 지구촌을 강타하고 있는 현실에 즈음하여 과거 경제의 3요소인 토지,노동,자본에서 토지 쪽에 포인트를 두고 연구했던 헨리 조지의 경제학적 연구에 기반하여 우리나라의 경제 중 부동산(토지)과 연관된 연구의 결과물이기도 한 책이며 앞으로 우리 정치권(경제 정책방향)이 가야 할 길을 끝 부분에 대해 논의한다.
기구한 사연으로 인해서 경제의 3요소에서 빠지게 된 토지… 그 사연은 이렇다고 책에 나온다.
경제학의 역사의 처음부터 토지를 무시했던 것은 아님을 알 수 있다. 애덤 스미스, 데이비드 리카도, 존 스튜어트 밀 등의 고전파 경제학자들은 토지의 특수성을 분명하게 인지하고 있었고, 각자 나름대로 토지가치가 소득분배나 거시경제의 변동에 미치는 영향을 이해하고자 노력했다.
이후 19세기 후반 신고전학파의 경제학이 형성이 되던 시절 미국에서 헨리 조지라는 뛰어난 경제학자의 출현으로 인해서 고전학파의 토지 이론의 완성에 따라 그의 엄청난 이론과 사상의 영향에 위협을 느낀 미국의 지주 세력들이 당시 엘리트로 꼽히던 경제학자들을 고용해서 헨리 조지 경제학을 무너뜨리는 작전을 전개했다고 한다. (클라크,셀리그먼,등 등 근데 중요한 것들은 이들이 바로 미국 신고전학파 경제학의 아버지로 추앙받고 있다. – 반면 미국은 헨리 조지가 죽은 1897년 이후 딱 100 년 만에 서브프라임 사태로 세계경제에 큰 상처를 입히고 만다… 정치든 경제든 정의는 승리한다.. 시간이 문제일 뿐….)
이런 고용된 경제학자들로 인해서 더 이상 토지는 특별히 구분해서 다룰 대상이 아니라고 여겨지며 토지이론은 경제학 교과서에서 사라지고 만다… 이를 주류로 알고 100년이 흘러서 그 많고 많은 미,거시경제학자들은 아무도 2008년 이후 지구촌에 닥친 세계적 경제위기를 아무도 예측 못하고 있으며, 아무도 그 사태를 예견하지 못한 책임에 대해서 말하는 사람도, 책임지는 사람도, 대책을 정확하게 지금이라도 궤도를 경제학의 방향을 수정하는 사람도 없다.
여하튼 책은 전반부에 부동산(토지)의 경제학의 근본 이론을 경험하게 하고 투기의 경제학이 왜 일어나는지도 다루며, 진보와 빈곤 사이에서 부동산의 해법을 찾으며 곧 새로 정해질 다음 정부의 과제까지 정의 한다.
부동산 시장의 급변으로(있는 자와 없는 자 공히 고통받고 있는) 인해서 고통받고 있는 우리의 현실에 토지의 경제학의 이론을 접목시켜 과거와 미래를 보려고 시도한다. 다음 정부가 부동산 문제를 어떻게 다루어야 하는지에 대해서 정밀하게 짚고 넘어가는 부분은 잘 메모했다가… 차기 정권의 부동산 정책 방향과 대사하여 보면 한국의 부동산(토지)의 방향이 보일 듯한 책이다.
책 주요 내용을 따오면…
생산의 3요소인 토지,자본,노동이라고 정의한 경제학은 지주들의 사주에 의해서 노동과 자본 중심의 2가지 요소로 재편되었다.
토지와 재화의 비교는 근본이 다르다, 개별 토지의 특수성과 이질성은 일반 재화의 분석과는 다른 시각이 필요하다.
생산물 = 임금 + 이자 + 지대의 등식은 아주 중요한 함수이다. 호프, 노래방, 통닭집이 어려움을 겪는 것은 지대의 증가로 임금이 줄어든 역효과로 압박되기 때문이다.
지대의 빠른 상승은 임금과 이자를 압박하여 진보 속의 빈곤을 야기하며, 지가의 빠른 상승은 토지 소유자에게 단기간에 막대한 자본이득을 안겨주며 분배 불평등을 심화시킨다. 이는 금융과 거시경제의 불안정성을 유발하는 주요 요인이다.
토지와 부동산의 가격은 오를 때는 폭등하고 내릴 때는 폭락하는 경우가 많다. 왜 그럴까? 공급은 잘 변하지 않고 수요는 큰 폭으로 변하기 때문이다. 부동산에 대한 수요가 큰 폭으로 변하는 것은 이용을 목적으로 하는 실수요 외에 매매 차익을 노리는 투기수요가 가세하기 때문이다.
부동산 거품의 형성은 불로소득을 얻고자 하는 탐심과 유동성 과잉공급 그리고 미래 시장에 대한 전망이 합쳐지면 주요 요인이 된다. 거품 붕괴에 미치는 지표들은 금리인상(91년 일본, 90년 태국, 2006년 미국 모두 중앙은행의 금리 인상에서 촉발되는 공통점)에서 촉발된다.
한국의 부동산 시장의 침체 이유는 공급 과잉이 아니다. 공급 증가로 가격이 하락할 때에는 거래량이 늘면서 인하되야 하는데 가격 하락과 거래 위축이 동시에 일어나는 기현상이다. 실제 주거를 목적으로 하는 부동산 소유, 즉 실수요가 급격히 감소하는 일은 있을 수 없다. 하지만 부동산 시장에는 실수요 외에 투기적 가수요가 존재하는데, 투기적 가수요란 자본 이득 획득을 목적으로 부동산을 구입하려는 수요를 가리킨다. 투기적 가수요는 단기간에 급격히 변화할 수 있다. 이는 미래 부동산에 대한 전망이 나쁘면 더 급속히 나빠진다.(2007년 이후로…)
이 부동산 침체는 일본식 거품 붕괴로 보는 것은 지나치다. 지금 버블 세븐 지역을 중심으로 국지적, 제한적으로 발생하고 있으며 또 아파트를 중심으로 심각한 양상을 보일 뿐이다. 대구와 부산은 오히려 최근에 거래량이 늘고 가격이 완만하게 상승하고 있다.
부의 불평등한 분배 경향이 심해지는 상황에서는 정치적 평등은 궁극적으로 조직화된 독재에 의한 전제 체제나 그보다 못한 무질서 속의 전제 체제를 낳는다. 부의 분배가 불평등한 사회에서는 정부가 민주화될수록 사회는 오히려 악화된다(될 수도 있다가 아닌가?)…..ㅠ.ㅠ
지식이 증가하고 발명이 계속되고 새로운 국가가 형성되고 도시가 팽창한다고 하더라도, 인구(비례)에 비해 더 많은 감옥과 빈민구호소와 정신병동을 지을 때 문명의 쇠퇴는 이미 시작된 것이다. 종교 관념의 대변혁은 현대문명의 하강 경향을 보여주는 확실한 증거다. 창조주와 내세에 대한 근본 관념이 급속히 악화되고 있고 이 같은 종교적 관념이 훼손된 시가는 영화롭던 고대 문명이 쇠퇴하기 시작한 무렵이다.
한국은 강점기 형성된 대토지 소유를 철폐하는 과정에서 높은 토지 소유의 평등성을 실현, 그러나 현재는 수십년이 지나는 사이에 소멸됨.(전체 농가의 10%가 53%의 땅을 소유했던 그 시절에 비해 2005년 말에는 상위 1%가 전체 민유지의 57% 소유)
이외에도… 부동산 가격의 통제에 적합한 방법은? 적합하였던 대통령은? 그들의 대통령의 부동산 정책의 점수는? 부동산 분양가의 통제는 부동산 가격에 영향을 주는가? 다음 정권은 어떻게 해야 만이 건강한 부동산(토지)의 가격을 만들어 갈 수 있을까? 앞으로 어떻게 이끌어 가야 하는가… 주요한 내용을 더 옮겨 적었다가는 책 될 듯하고 저자와 출판사가 싫어할 듯하여 이만 줄인다…^^*
책은 맨 마지막 부분에 두 가지 정리를 한다.
한 가지는 이 책의 요약이고.. 다른 한 가지는… 책 내부에 있었던 저자의 말에 대해 저자가 딱딱함을 인정한다…ㅎㅎㅎ 이 양반 왜 이리 딱딱하게 이야기를 전개하나… 싶을 시점에 논조와 어감이 확 다가올 정도로 쉬워진다.ㅋㅋㅋ 초반부에 난 내가 경제학을 공부한 사람이 맞는지 내가 의심이 되었다….ㅎㅎ 아무튼 초반의 경제학 함수와 배경, 전체적인 거시경제학의 흐름에 대한 부분은 좀 논문적이었으나 후반부로 넘어갈수록 현실, 실물경제의 흐름과 토지의 역학 관계에 집중하면서 한국 토지 경제학의 흐름을 쉽게 해설하고 어디로 가야 할지도 알려준다. 한국 부동산이 산으로 가는지 바다로 가는지에 대해서는 이 책을 보면 큰 줄기를 잡을 수 있고 핵심을 쉽게 알 듯하다.
막판에 이 내용은 나의 대퇴부와 후두부를 후드려 갈기고 나간다.
제도와 정책은 물길과도 같다. 물이 물길을 따라 흐르듯이, 사람들이 제도와 정책의 방향에 맞추어 행동한다. 기득권 세력은 이 사실을 너무도 잘 알고 있다. 그래서 그들은 자신들의 이해에 부합하는 제도와 정책을 도입하고 지키기 위해 사력을 다한다. 유감스럽게도 잘못된 제도와 정책 때문에 고통을 겪는 수많은 보통 사람과 약자들은 그 이유를 알지 못하고 또 알려고 하지도 않는다. 잘못 흐르는 물길을 따라 그냥 흘러가면서 맨 앞쪽으로 나가보려고 안간힘을 쓸 뿐이다. 자신들도 잘하면 극소수 기득권층의 대열에 합류할 수 있을 것처럼 그들은 기득권층을 이롭게 하는 제도와 정책을 실시하려는 정치인들을 지지한다. 2007년 대선 때 이명박 후보 지지 열풍, 2008년 총선 때 뉴타운 바람이 분 것은 그 때문이다.
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[토지의 경제학 - 전강수지음/돌베개] 경제학자도 모르는 부동산의 비밀에 대해서 다룬다. 100년 전 주류 경제학에서 빠져버린 토지의 사연과 그 사연으로 인해 지금 우리에게 닥친 부동산의 문제의 원인과 해법을 찾아보는 책
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